+372 5373 9604 margo@markendteam.ee

6 punkti mida arvestada, kui mõttes on krundi ostmine või maja ehitamine

säästa raha

Soovin sulle kui potentsiaalsele maja ehitajale anda edasi vajaliku info, mille peale mõelda enne, kui maja ehitamine või krundi ostmine on juba tehtud. Läbimõtlemata tegevused võivad hiljem maksta mitmeid tuhandeid eurosid (kui mitte kümneid tuhandeid). Selleks, et vältida ootamatult suuri arveid ja arusaamatusi, kirjeldan sulle tegevusi ja etappe, mille peaksid kindlasti enne tegutsemist läbi mõtlema.

 

Selles 10 minutilises artiklis kirjeldan sulle:

  • Mis on maa sihtotstarve?
  • Kui palju maksab Elektrileviga ja veevärgiga liitumine?
  • Mida kujutab endast maja projekteerimine?
  • Ja kuidas valida endale head ehitajat?

Kui sul oleks vaja rohkem infot nende küsimuste kohta, siis jätka lugemist …

Sobiva krundi leidmine

Maja ehitamine algab krundi otsimisega. Õige krundi leidmine võib olla üpris keeruline. Inimesed katsuvad leida just oma maitsele õiget krunti. Enne krundi ostmist peaks tähelepanu pöörama järgmistele tähtsatele punktidele, mis võivad hiljem takistuseks saada.

Maa sihtotstarve

Enne krundi ostmist uurige, milline on selle krundi praegune sihtotstarve. Maa sihtotstarvet saate vaadata siit. Juhul, kui see ei ole mõeldud elamumaaks, peaksite arvestama, et sihtotstarbe muutmiseks peate pöörduma kohaliku omavalitsuse poole. Kui esimesel juhul piisab taotlusest omavalitsusele, siis teisel juhul on vaja algatada detailplaneering. Detailplaneeringu koostamist saab tellida arhitektuuribüroodest ja see teenus on tasuline. Ajaliselt võib see aega võtta 1-2 aastat.

Krundi lõpliku valiku tegemisel ole kindel, et liitumised elektriga ja sideteenustega ei läheks liiga kalliks. Lisaks eelnevale tuleb tähelepanu pöörata ka tarbevee saadavusele. Liitumised Elektrileviga, sideteenustega ja tarbeveega võivad osutuda väga kalliks.


Elektrileviga liitumine

Elektrileviga liitumisel tuleb arvestada lepingu menetlustasuga ja liitumistasuga. Lepingu menetlustasu algab 55 €’st kuni 78 €’ni. Sellele lisandub liitumistasu, mida arvutatakse amprite arvu ja kauguse elektrilevi logo
järgi.

Kuni 400 meetri kaugusel alajaamast asuv uue tarbimiskoha liitumine maksab 156 eurot üks amper. Majadel üldiselt minimaalne amprite arv võiks olla 16, kuid mina soovitaksin 25 amprit, oleneb muidugi ka majast. See tähendab, et Elektrileviga liitumine võib maksta 2496-3900 €’ni. Seda juhul, kui maja asub alajaamast kuni 400 meetri kaugusel.

Üle 400 meetri kaugusel alajaamast asuv uus tarbimiskoha liitumine on palju kallim. Selle liitumistasu arvestatakse tegelike kulude järgi, näiteks materjalide ja ehituskulude järgi. Liitumistasule lisandub projektijuhtimise tasu, mille suurus on 3,35% tööde kogumaksumusest. Kuidas täpsemalt liitumislepingut sõlmida, saate lugeda siit.

Liitumine vee- ja/või kanalisatsiooniühendusega

Vee- ja kanalisatsiooniühendusega oleneb suuresti asukohast. Erinevates kohtades haldavad veevärki erinevad ettevõtted. Tallinnas on haldajaks Tallinna Vesi AS. Neil on oma teeninduspiirkond, kus nad saavad liitumist pakkuda.

Teisel juhul maakohtades, kus oma teeninduspiirkond otseselt puudub, on vajalik puurkaevu olemasolu. Seda teenust pakuvad vastavalt asukohale üldiselt kohalikud puurkaevu puurimisega tegelevad ettevõtted. Hinnad on samuti varieeruvad. Hinnad olenevad teenusepakkujatest, sügavusest ja pinnasest. Mida sügavamale on vaja kaev puurida, seda kallim puurimine on.

Toon näiteks ühe maja Saaremaal, kus puurkaevu puurimine maksis umbes 1500 eurot. See summa jagati riigi, omavalitsuse ja omaniku vahel võrdselt ära. Puurkaevu puurimine maksis omanikule 500 eurot. Sellele hinnale lisanduvad veel veetrassi kaevamine, torustik, veepump ja teised vajalikud abimaterjalid ja tegevused. Eelnev läks selle konkreetse projekti puhul maksma umbes 1000 eurot.

Sellega oli majas vesi olemas. Ehk siis veega liitumise korral eramajas läheb maksma umbes 1500 eurot. Loomulikult iga projekt on erinev, kuid see oli üks näide, et saaksid aimu umbkaudsest hinnast.

Nüüd mõtle eelnev korralikult läbi ja alles seejärel tee otsus, kuhu täpselt krunt osta. Pead arvestama, et ideaalset kohta ei leia kunagi, seega peab tegema kompromisse. Vali oma kriteeriumite järgi krunt välja ja ole kindel, et krundi ostmisega ei kaasneks hiljem mingeid üllatusi. Liigume krundi ostmise juurest edasi maja projekteerimisele.

Maja projekteerimine

elamute ehitamine ja projekteerimineKui liitumised on olemas ja tehtud, tuleb asuda maja projekteerima. Enne projekteerimist on vaja taotleda projekteerimistingimuste väljastamine. Projekteerimistingimusi väljastab kohalik omavalitsus. Selle jaoks peab tegema avalduse omavalitsusse, kes väljastab vastavasisulise dokumendi. Seda dokumenti on vaja projekteerijal enne maja projekteerimist.

Oma kodu projekteerimine on ülimalt oluline. See on sama oluline, kui vundamendi ehitamine aga korraliku vundamendi ehitamine sõltub samuti korralikust projektist. Seega, kui soovid korralikku ja vastupidavat maja ehitada, siis eelduseks on põhjalik projekt healt projekteerijalt. Pea meeles, projekteerijaga aruta kõik nüansidläbi. Ka need, mis sinule võivad iseenesest mõistetavad tunduda. Projekteerija ei hakka oletama, ta tegutseb selle järgi, milline on tema sisend sinult.

Projekte on maja ehitamisel mitmeid. Üldiselt teatakse, et on olemas mingisugune üldine projekt ja kogu lugu. Tegelikult soovingi sulle näidata, et projekte peab olema ühel majal mitu. Muidu hiljem ei oska sa arvata ka, mis toru sul laest vett läbi tilgub, kui sul ei ole vastavat projekti. Kui kõik vajalikud projektid olemas, on ehitajale ka hea sisend antud, et saaks omalt poolt maksimaalse panuse anda kvaliteetse maja ehitusse, mis kaua kestaks.

Projekteerimine algab kõik kliendi soovidest. Hea oleks, kui kliendil on olemas mingisugused näidised, millist maja ta soovib ehitada. Siinkohal on hea, kui kaasatakse ka ehitaja, et vältida lisakulutusi ja mõttetut tööd projekteerija poolt.

Võib juhtuda nii, et projekteerija teeb projekti valmis ja siis on aeg võtta ehitajatelt pakkumisi. Tellija avastab ühel hetkel, et pakkumised on väga kallid. Sealt võib välja kooruda see, et projekteerija on päris kalleid materjale kasutanud. Ehitaja annaks sellel alal nõu, millised materjalid on sama tasemega kvaliteedi suhtes või peavad samamoodi vastu nagu 2x kallim materjal. Siis antakse projekteerijale uuesti käsk materjalid ära muuta ja saate isegi aru, et kulutatakse jälle kliendi aega ja raha.

Markend Teamis on meil oma koostööpartnerist arhitekt, kes arvestab meie kokkulepitud nüanssidega, et maja oleks kvaliteetsete materjalidega ja samas võimalikult mõistliku hinnaga. Lõpuks kui tellija, projekteerija ja ehitaja on ühiselt soovid ja ettepanekud läbi arutanud, on aeg asuda projekteerima.

Eskiisprojekt

Esimene projekt, millest hakatakse lähtuma on eskiisprojekt. See on nägemus eramust või hoonest üldises võtmes. Koos kõikide osapooltega töötatakse välja paiknemine krundil, hoone kuju, ruumiprogramm ja kasutatavad materjalid.

Eelprojekt

Eelprojekt on vajalik selleks, et saada ehitusluba. Ehitusloa saamiseks pead eelprojekti kooskõlastama omavalitsusega, päästeametiga, Elektileviga, sideettevõttega, tarbevee ja kanalisatsiooni teenusepakkujaga, vajadusel ka AS Gaasivõrkudega.

Eelprojekt koosneb üldiselt 8-12 joonisest, olenevalt raskusastmest. Jooniste hulka kuuluvad tavaliselt:

  • situatsiooniskeem
  • asukohaplaan
  • põhiplaan
  • teise korruse plaan või katusekorruse plaan
  • lõige/lõiked
  • kaks otsvaadet
  • kaks külgvaadet
    ja lisad

Eelprojektide maksumused on samuti erinevad. Oleneb raskusastmest, kuid eelprojekt jääb umbes hinnavahemikku 400-1400 eurot. Lisaks sellele tuleb maksta riigilõiv 25 eurot.

Põhiprojekt

Põhiprojekt on vajalik eelkõige eelarve koostamiseks, ehitushanke korraldamiseks ja ehitamiseks. See on detailne ja täpne projekt, millest lähtutakse maja ehitamisel. Põhiprojekti arendatakse edasi eelprojekti arvesse võttes. Seal töötatakse välja arhitektuursed detailid ja täpsustatakse konstruktsiooni tüüpe. Selles projektis joonistatakse lahti kõik olulised detailid nagu räästad, soklid, nurgad jne. Määratakse ära erinevate ehitustoodete (uksed, aknad, trepid) põhimõttelised lahendused ja omadused.

Põhiprojekti staadiumis koostatakse ka veel vastavalt vajadusele eriosade projektid. Lihtsate majade puhul ei pruugi neid vaja minna, kuid keerulisemate majade puhul on need hädavajalikud.

*Siin teeksin märkme, et tegelikult eriosade projektid ei ole vastavalt vajadusele vaid vajalikud ehitajale (lähtepunktiks) ja tulevikus ka sulle!

Nendeks on:

  • konstruktiivne projekt
  • vee- ja kanalisatsiooniprojekt
  • kütte- ja ventilatsiooniprojekt
  • elektriprojekt
  • nõrkvooluprojekt (side, signalisatsioon jne)
  • gaasiprojekt
  • haljastusprojekt
  • sisekujundusprojekt

Eriosade projektid koostavad omaala spetsialistid ja kõik projektid on vaja omavahel kooskõlastada, et vältida hilisemaid puudujääke ja arusaamatusi maja ehitamise protsessis.

Markend Team loeb oluliseks eriosade projektide olemasolu ja me kindlasti soovitame klientidel need projektid lasta teha. See on kulukam, kui ainult põhiprojekti projekteerimine aga sellega ennetad hiljem suuremaid väljaminekuid.

Olen ka ise kolistanud ämbreid, kus võtsin vastutuse teha ventilatsioonisüsteemi ise. Seda ei ole projektis välja toodud, sest klient soovis “kokku hoida”. Pange tähele, see ei ole kokkuhoid! Sain selle ventilatsioonisüsteemi lõpuks tööle aga väga raske on seda hakata siis välja mõtlema, kui projekt on juba valmis ja ventilatsiooni eriprojekti pole olemas. Seal tekkisid erinevad probleemid, mis olid õnneks lahendatavad. Järgmisel korral tean, et sellist vastustust endale ei võta, kui vastavat projekti ei ole. Seega soovitan kindlasti eriprojektid lasta teha. Vähemalt elementaarsed kütte- ja ventilatsiooniprojekti ja elektriprojekti.

Kui projektid on valmis, saab alustada ehitushanke korraldamist. Hanke korraldamine on klientide enda valik. Kui sul ei ole tuttavat ehitajat ja ei tea kust otsast ehitajate otsimisega alustada, siis üldjuhul korraldatakse hange.

Kuidas valida head ehitajat?

mees küsimärkidega

Ehitaja valimine on suhteliselt pikk ja keeruline protsess, kui soovid leida endale kvaliteetse teenusepakkuja. Eestis on ehitajaid suhteliselt palju ja sellepärast on ka kvaliteet äärmusest äärmusesse. Nüüd peadki üles leidma endale sobiliku ehitaja. Esimese asjana võiksid oma kriteeriumid paika panna, millist ehitajat hakkad omale valima ehk siis mis on sinu jaoks ehitaja juures oluline (nt. maksekäitumine, pika kogemusega ehitajad, usaldusväärsed või pakuvad võtmed kätte projekte jne). Soovin sul selle protsessiga aeg maha võtta ja mitte rutates toimetada. See protsess võib lõpuks kokku võtta umbes 3 kuud.

Soovitan võtta pakkumisi vähemalt 10’st ettevõttest. Ära imesta, kui 2-3 pakkumist ainult tagasi saadetakse. Soovitan sul kokku saada vähemalt 4 pakkumist. Nii tekib mingisugune võrdlusmoment. Mida rohkem pakkumisi, seda parem on.

Pakkumised saadetakse sulle ehitajate poolt umbes 2-3 nädala jooksul. Üldiselt on see päris mahukas töö ehitajal kõik materjalide mahud välja arvutada ja koostada korralik tõele vastav pakkumine.

Oleneb ka, millist pakkumist soovid ehitaja käest saada. Siin soovitan sul leida ettevõtte, kes pakub sulle võtmed kätte maja ehitust. See on parem nii ehitajale, kui ka sulle endale. Ei ole mõtet lasta erinevatel ettevõtetel erinevaid töid teha. Võib tekkida olukord, kus vastastikused ehitajad veeretavad süüd mingi probleemi puhul vastaspoolele. See on täielik jama ja lõpuks ei tahagi keegi vastutust võtta ja kannatajaks oled sina ise. Soovitan võtta ettevõtte, kes ehitab su maja vundamendist võtmeteni valmis. Tead alati, et võtad ühendust ainult ühe isikuga, kui peaks tekkima mingeid probleeme.

Lisaks võid uurida ka ettevõtte koostööpartnerite kohta. Markend Teamil on samuti allhankijaid, kes on omaala spetsialistid mingil spetsiifilisel alal näiteks fassaadi krohvimine. See on hea, kui ehitajal on välja kujunenud oma partnerid ja üldiselt neid saab usaldada. Peaasi, et võtmed kätte maja ehitamisel vastutab ainult üks ettevõte. Nii on alati lihtsam ja maja ehitamine kulgeb ladusamalt.

Tulles tagasi pakkumiste koostamise juurde, siis minul võtab aega 1 pakkumise tegemine vähemalt 1-2 päeva. Mahukamate projektide puhul isegi kauem. Soovin kliendile teha võimalikult täpse pakkumise, kus eelarved on tõesed ja vastavad reaalsusele.

See on ohukoht sinule. Ole valmis selleks, et pakkumine on küll odav, kuid mitte 100% läbi mõeldud. Sellega võib kaasneda see, et sinult võidakse poole ehituse jooksul raha juurde küsida, sest eelarvega ei tulda välja. See on väga ebamugav teema sinu jaoks, sest oled ju arvestanud pakkumise hinnaga.

Sama kehtib ka hangete keskkondade (hange.ee; Mercell.com jne) puhul. Üldiselt hankeid korraldavatel lehtedel pakutakse vahel päris umbkaudseid summasid. Odavama hinnaga pakkujad soovitan väga hoolikalt jälgida, millise ettevõttega on tegu ja kas pakkumine vastab reaalsusele. Selleks saadki teised pakkumised kõrvale võtta ja neid võrrelda. Pane kirja, millised on pakkumiste erinevused ja küsi neilt lisainformatsiooni mahtude ja hindade kohta. Lisainfot küsides saad teada, kas ehitaja on tõsiseltvõetav ja kas ta sulle üldse enam vastab. Kui vastust ei ole, seega pole neil ka eriti suurt tahet uut projekti saada.

Parim viis hea ehitaja leidmiseks on ikkagi hea taustauuring ja sõbra soovitus. Kuid mida teha, kui pole ühtegi soovitust?

Soovitan sul läbi vaadata järgmised andmed:

  • MTR registreering – Siin kirjuta ettevõtte nimi otsingusse ja vaata, kas leiad sealt majandustegevusteate. Sinna peaks ilmuma, kas ehitamiseks on sellel ettevõttel üldse luba. Lisan siia ka pildi, milline see peaks välja nägema.Screen Shot 2016-04-26 at 09.56.06

 

 

 

 

 

 

  • Tehtud tööd – Vaata, kas leiad kodulehelt informatsiooni ettevõtte projektide kohta.
  • Hea tagasiside – Leia ettevõtte kohta tagasisidet klientidelt. Seda võid leida kasutades Google otsingut. Üldiselt kõik negatiivsed kogemused on seal kirjas.
  • Hinnaklass – Kindlasti ei tasu võtta kõige odavamat ja ka kindlasti ka mitte kõige kallimat pakkumist. Hea teenusepakkuja on üldiselt kuskil vahepeal. Kõige odavamad ja kallimad pakkumised ongi üldiselt need pakkumised, mis on üle jala tehtud, kuid alati on erandeid.
  • Taustauuring – Tee põhjalik taustauuring ja jälgi maksekäitumist. Kui ettevõttel on suured võlad, siis pigem koostööd mitte teha.

Pane tähele ka seda, et asjalikud pakkumise koostajad võivad sulle helistada, et detaile üle täpsustada. See tähendab, et sind võetakse tõsiselt ja nad on huvitatud pakkumise koostamisest.

Lepingu sidumine ehitajaga on kohustuslik. Tähelepanu pööra tööde vastuvõtmisele, garantiile, tasumisele, tähtaegadele ja dokumenteerimisele (vajad hiljem neid, kui soovid KOV kasutusluba saada).

Kui leiad pakkumisest ettemaksunõude, siis ei tasu seda pahaks panna. Ettemaksul on mitu head põhjust. Usaldusväärne ehitaja küsib ettemaksu selleks, et soetada koheselt vajaminevad materjalid. Teiseks saab ehitaja veenduda selles, et kliendil on raha, et maja ehitada. Ka mina küsin ettemaksu ja järgnev tasumine toimub igakuiselt tööde akteerimise korral. Igal akteerimisel lahutatakse protsent ettemaksust ja viimase tasumisega enam ettemaksu ei ole. See on kõige parem makseviis nii mulle kui ka kliendile.

Kokkuvõtteks ole väga hoolas koostööpartneri leidmisel. Maja ehitamine ei ole naljaasi ja sellesse tuleb väga hoolikalt suhtuda. Jälgi eespool väljatoodud punkte ja katsu leida vähemalt 4 tõsiseltvõetavat ettevõtet. Võrdle nende pakkumisi hoolikalt ja pane erinevused kirja. Küsi pakkumiste kohta, mida on arvestatud ja mida mitte. 

Loodan, et leiad endale sobiva ehitaja ja oskad kitsaskohti vältida tulevikus.

Sooja käepigistusega,

Margo